La vendita di un appartamento fa sorgere spesso contrasti tra venditore e acquirente su chi deve pagare le spese condominiali eventualmente arretrate e su quali spese gravano sull’una o sull’altra delle parti. Il problema è sentito soprattutto quando l’assemblea di condominio ha deliberato di procedere con alcuni lavori, predeterminando la spesa finale senza tuttavia che le opere siano state ancora eseguite o quando il condomino è semplicemente moroso nei pagamenti.

Il principio generale è che  le spese condominiali sono legate alla proprietà dell’appartamento quindi benefici ed oneri si trasferiscono con la vendita, solo al momento della vendita. Tuttavia è previsto un vincolo di solidarietà tra venditore ed acquirente nell’interesse del condominio per le spese condominiali che in tal modo avrà maggiore facilità a recuperare le somme dovute in relazione all’appartamento oggetto di compravendita. Questo comporta che il condominio può rivalersi direttamente sul nuovo proprietario, il quale può vedersi notificato un decreto ingiuntivo di pagamento per spese condominiali o relative ad interventi di cui non ha nemmeno minimamente goduto. Resta fermo, naturalmente, il diritto di regresso, del nuovo proprietario, verso il dante causa per le quote che questi avrebbe dovuto corrispondere al Condominio.

Più precisamente, in caso di morosità di oneri condominiali all’atto della vendita, l’acquirente può essere costretto dall’amministratore a pagare i contributi dovuti dal venditore per l’anno in corso e per quello precedente. Naturalmente il soggetto pagante potrà rivalersi personalmente nei confronti del venditore, ma nel frattempo dovrà riconoscere al condominio le somme dovute.

Per le spese di manutenzione, invece, La Cassazione distingue tra:

– lavori di manutenzione ordinaria, ossia quegli interventi di riparazione, rinnovamento e sostituzione che non comportano aumento di valore dell’edificio. Il pagamento spetta a chi è proprietario al momento dell’esecuzione delle opere;

– lavori di manutenzione straordinaria, ossia quegli interventi che comportano innovazioni, migliorie e aumentano il valore del complesso immobiliare. Il pagamento spetta a chi è proprietario al momento della delibera assembleare che autorizza lo svolgimento delle opere. In quest’ultimo caso quindi per individuare l’obbligato al pagamento non si tiene conto né di quando i lavori sono stati iniziati, né di quando sono terminati, ma solo del momento in cui l’assemblea ha adottato la decisione di eseguirli.

In ogni caso,  come dicevamo prima, se, sulla base delle predette regole, l’acquirente è costretto a pagare oneri e spese che non conosceva, può sempre chiederne il rimborso al venditore e recuperare quanto ha anticipato. Ciò però a volte non è agevole.

Ecco perchè prima di stipulare l’atto di compravendita è opportuno pretendere dal venditore una certificazione liberatoria a firma dell’amministratore del condominio, che i pagamenti degli oneri condominiali siano tutti in regola e che non siano state deliberate spese per lavori ancora da eseguire. Nel caso in cui via siano pendenze non ancora saldate è consigliabile chiedere al Notaio di inserire, nell’atto di vendita, una clausola di ripartizione delle spese. Essa non potrà essere opposta al Condominio, ma quantomeno servirà, anche in un eventuale giudizio, a chiedere il rimborso al venditore.

In caso di dubbio potrà essere depositata una somma presso il notaio, tratta dal prezzo di vendita, e  sufficiente a garantire l’acquirente da eventuali sorprese e/o  inadempienze del venditore.